摘要：神雕侠侣...

天国的嫁衣

谷歌杀入法律 AI 赛道，推出专用 Gemini 工具_我的网站

鸿门宴

一 | 8 月 26 日消息，Alphabet 旗下谷歌周二扩展了其 Gemini Enterprise 人工智能平台，推出面向律师和律所的新工具，进一步加剧了科技公司争夺法律行业 AI 需求的竞争。作为一名从业十余年的地产观察者，我注意到今年秋天的媒体语境中，“金九银十”这个词几乎失去了往日的声量。

二 | 市场的喧嚣被一种近乎凝滞的静默取代，这种静默，比任何数据都更能反映当前楼市的真实温度。回顾去年国庆，受“9·24”新政提振，全国多地楼市曾短暂回暖。谷歌表示，Gemini Enterprise for Legal 将帮助律所利用 AI 处理日常工作以及复杂任务，让律师能够将更多精力投入到价值更高的专业服务，同时确保数据的安全性和保密性。Gemini Enterprise for Legal 新增的插件支持与法律软件和数据平台集成，并提供一系列 AI 智能体。

三 | 谷歌称，这些 AI 智能体能够处理专业化的法律及行政工作，无需大量人工监督。Alphabet 去年 10 月面向企业客户推出了 Gemini Enterprise，希望通过 AI 产品吸引更多企业客户。广州、深圳等地甚至还出现了抢房的盛况，媒体铺天盖地的“金九银十”报道，确实也成色十足，当时市场普遍认为，房地产已触底，2025年上半年将迎来反弹。然而，刚刚过去的国庆中秋双节，却几乎迎来近十年最差的楼市。Google Cloud 目前已成为 Alphabet 增长最快的业务之一。笔者到南昌一些新推楼盘走访，开发商也推出了特价房源、赠送车位、家装补贴以及“保价”等一系列营销活动，但与去年国庆的盛况相比，今年就冷清多了，没有了热闹的人流，曾经彻夜不息的灯光暗了下来，促销横幅在秋风中褪色，这一切与去年的盛况形成鲜明对比。除了法律行业外，谷歌周二还宣布推出面向金融服务行业的相关工具，并计划在未来陆续推出更多针对特定行业的产品。

四 | 一位销售坦言，9月份以来，在各种促销攻势之下，新房销售确实稍有好转，主要是以价换量推动一些刚需用户下定决心，但是整个市场并未发生根本性改变，“数据一如既往难看，我们售楼中心好多人都兼职卖二手房了。”这话语背后，是整个行业正在经历的深刻转型。与去年此时密集的政策刺激不同，今年从中央政治局会议到地方政策出台，基调都转向“稳预期、防风险”。

五 | 政策重心从刺激交易转向托底市场，这种转变正在重塑全社会对房地产的认知。首先，购房者心态已发生根本性转变。

六 | 过去三十年房地产之所以狂飙突进，一方面是其居住的属性需求，另一方面则是投资需求，或者是炒房的需求，而投资向来是买涨不买跌，买的是一个预期。注意到，包括 Anthropic 在内的竞争对手近期也在不断扩展企业级 AI 产品，其中也包括面向法律行业的服务。

七 | 德勤发布的一份关于 2026 年法律行业 AI 应用情况的报告显示，律所正在大力投资 AI 技术，而这场行业转型仍处于早期阶段。事实也证明，在那个“买涨不买跌”的年代，上涨预期催生了楼市黄金二十年。拥有路透社和 Westlaw 法律研究数据库的汤森路透，也是谷歌争夺法律行业市场份额的竞争对手之一。

八 | 该公司周一推出了自主研发的大语言模型 Thomson 1.0。而今，在住房总量基本饱和、空置率居高不下的背景下，房子的投资属性正在剥离，回归居住本质。该模型基于汤森路透的法律研究内容进行训练，主要面向专业工作场景。这种转变使得购房逻辑彻底反转——现在是“买跌不买涨”，甚至“只看不买”。这也就能解释为何现在各种大促，反而让民众有了未来更便宜的想法。国家力推四代住宅提升品质的同时，存量房激增成为去化的最大挑战。

九 | 国盛证券研究表明，我国存量住房已基本满足需求，未来十年住房需求可能再降三成。公司表示，该模型采用开源技术构建，并利用了其数十年来积累的大量“权威”法律内容。谷歌表示，其平台将与汤森路透旗下的其他法律科技平台，以及法律 AI 软件开发商 Harvey、Legora 等公司的产品实现直接且安全的连接。住建部2025年3月公布的数据显示，全国城镇住房空置率达16.2%，涉及3.9亿套城镇住房。

十 | 律所正在迅速采用生成式 AI 工具，用于协助法律研究、起草法律文件以及执行其他法律任务。与此同时，许多律所也开始将 AI 应用于客户管理、案件管理等业务运营环节，希望降低成本并提高工作效率。商业地产同样不容乐观。仲量联行数据显示，今年二季度全国主要城市甲级办公楼新增供应170.5万平方米，其中一线城市占115.8万平方米。集中供应推高上海空置率至24.6%，广州至23.8%，深圳更是达到26.5%。其次，高空置率叠加经济增速放缓，强化了市场对房价下行的预期。看国家统计局发布的全国70个大中型城市房价，8月份一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.2%、1.0%、0.9%和0.8%；二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%。谷歌云产品负责人 Amrita Mehrok 表示，谷歌的新产品针对律所的实际需求进行了灵活设计，律所可以根据自身需求，在平台集成的多种 AI 模型之间进行选择。

十一 | 一些大型律所已经与 AI 服务商建立战略合作关系，有的甚至开始自行开发 AI 平台。谷歌表示，Weil Gotshal、Cleary Gottlieb、Freshfields 和 Williams & Connolly 等律所都参与了 Gemini Enterprise for Legal 的合作开发。Weil Gotshal 联合管理合伙人 Jonathon Soler 在接受采访时表示，客户越来越希望律师能够使用 AI，并借助 AI 提升工作效率。Cleary Gottlieb 管理合伙人 Jeffrey Karpf 则表示，与谷歌的合作将使该律所有机会“参与创建面向部署 AI 的律所所需的实用工具”。9月份70个城市环比同比全部下跌，无一例外。一线城市跌幅为1.0%左右（北京、上海、广州、深圳降0.9%、1.0%、0.8%、1.0%），二、三线城市跌幅为0.7%和0.6%左右。

十二 | 同比已经有不少城市跌幅达10%，意味着去年200万购入的房产，如今蒸发20万价值——这几乎是普通工薪阶层两年的收入。这种持续阴跌进一步固化了购房者的观望心态。当前购房门槛确实显著降低：首付比例最低降至15%，首套房贷利率探至3.05%，公积金贷款利率更低至2.6%，房价较2021年高点平均回落超30%。然而，这些“利好”并未激发购买热情，反而让更多人期待“更低的底”。谈论房价时，人们语气中的迟疑取代了从前的笃定，谨慎算计压过了冲动消费。即使有真实需求的购房者也会变得格外谨慎，担心自己今天买入明天就贬值，成为接盘侠。

十三 | 笔者去年8月曾写《熊市买房记》记录当时的买房遭遇和心态，后来买房泡汤核心也是害怕做接盘侠。有开发商悄悄将“限时折扣”改成了“保价承诺”，试图对抗那看不见却无处不在的贬值预期，但于大势而言，仍显得有点螳臂当车。

十四 | 再者，交付风险成为悬在购房者头上的达摩克利斯之剑。

十五 | 开发商债务危机频发，连昔日稳健的万科也面临考验。根据万科财报，截至2025年二季度末，万科流动负债有6411亿元，其中一年内到期的短期债务合计有1578.59亿元，但其账上货币资金有740亿元，规模持续下降，无法覆盖短债，公司存在一定短期偿债压力。当民营房企普遍陷入信用危机，“能否交房”远比“价格多优”更令人关切。在风险面前，低价已失去吸引力。 8月国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放积极信号。

十六 | 京沪深三大一线城市也开始逐步松绑周边区域的限购，先是8月初北京大幅放宽五环外的限购措施，并在全市范围内优化公积金政策；下旬上海放宽外环外限购，房贷利率也不再区分首套和二套，在进一步利好需求的同时，风向标意义也被看重。9月深圳也跟进，成都、长沙等其他二、三线城市也都打出各种促销牌，促进各地项目加快销售和行情向好。现实证明，在周期面前，我们能做的终究有限。回顾房地产下行的这三年，我们见证了政策的频繁调整、开发商的奋力自救，也目睹了中国人对“居者有其屋”的传统执着与投资狂热如何相互交织。当市场从非理性繁荣回归冷静，或许正是价值规律重新主导的时刻。《史记》有言：“察势者明，趋势者智。”当下的中国房地产，正从口号驱动的狂欢转向周期审视的理性。人们开始学会像秋收后盘点仓廪的农人，懂得留种比挥霍更需要智慧与定力。市场的体温或许暂时偏低，但正如日本楼市在沉寂二十年后重现生机，欧美经历百年起伏仍保持活跃交易，中国房地产的调整并非终点，而是一场合乎时序的回归。我们需要的是耐心，静候这个巨量市场在新的平衡点上重新找到它的节奏。